房产是最危险的财富传承方式,没有之一

www.gmyc.org.cn 2016-7-19 本站原创

知名财富传承律师陈凯律师认为:房产、股权,只能是财富的一种表现形式,不可能成为财富传承的工具。中国人喜欢购置房产,甚至近年来不少人去海外购置房产,从投资的角度无可厚非,但其中带来遗产税等各种新的风险应当采取财富管理工具加以防范。应当认真分析财富的特点,明确财富传承需求后,运用遗嘱、保险、家族信托等各类工具的长处,避免短处,才能做好财富传承规划。

 

温州部分市民发现正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地到期了,而当地国土资源部门要求缴纳1/3到一半左右房价的土地出让金才能续期,重新办理土地证。


温州这个新闻引发舆论关注,本质在于触及了中国越来越紧迫的“土地期满如何续期”问题。这个问题自2007年物权法出台一直悬而未决。物权法“自动续期”语焉不详,自动续期怎么个续法亟待有关部门进一步说明澄清。


土地使用权到期后续期本身温州并不是首例,至少在青岛、深圳就有不下四个案例。


《凤凰财经》这一篇报道,引起悍然大波。我们绝望的发现“所有房东都只是一个长期租户。”“好不容易还清贷款,又开始攒土地出让金。”对拥有多套房产,把房产作为主要财富传承方式的富裕人群,更是警钟长鸣。

 

富裕人群将房产作为财富传承工具,原本就面临五大缺陷

 
第一:继承流程复杂

看一下房产的继承流程,仅继承公证一项就难倒多少英雄汉。公证要求所有继承权权利的人都要到公证现场,表达意愿。有个亲戚在美国?抱歉,您得回来。


(一)需要有效的证明

1、老人的遗产,是所有继承人的共同财产。

2、继承人对共有的财产的分割协议,只要每个继承人同意并签字,即可产生效力,任何继承人都不得违约。

3、如果每个继承人对继承的共有财产分割,无异议,可以凭此协议办理过户手续。

(二)房屋继承登记步骤。

办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋,当房屋的权属人死亡后,其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。大致步骤 如下

1、房屋评估首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素,作出专业的价格分析和楼价评估,定出准确的物业市值价格。

2、继承公证:申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证,领取继承公证书。在办理公证时,必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明,以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱),亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权,必须出具放弃财产承诺证明。

3、房屋测绘:申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续,领取测绘成果或者附图,以便办理产权登记手续。

4、继承登记:申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》,并递交上述资料后,办案人员将收件立案受理,并核发回执。待一切资料审核后,即发放已更改权属人的房产证明。

5、规定需递交的其它资料:如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的,必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘,发现已经改建或存在违法建设的,必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。


第二:继承过程涉及税费

这里所列的税费,并没有包括前面提到的土地出让金。


1、继承权公证费用:继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取。

2、房地产价值评估费用:不一致,一般0.5%


3、 房地产继承过户税费:由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。


4 契税:法定继承人继承房地产,免契税,对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的,需要缴纳契税3%。


第三:难于隐蔽、易被冻结

这是房产的物理属性决定的。不管你到哪里,房产就在那里,不悲不喜。在财富传承过程中,家庭关系的复杂,资产归属的复杂容易带来纠纷。一旦出现纠纷,房产将作为争议资产被冻结。陈逸飞的遗产诉讼中,陈逸飞的遗孀宋美英不得不向法院申请,将北京朝阳区一处没有争议的房产先行解冻,将其变卖后用于生活。


2005年4月10日,陈逸飞猝然阖逝。大儿子陈凛代表前妻张芷,与现任妻子宋美英及二子陈天展开遗产争夺。6月17日,在双方律师参与下,陈凛提出,按50%比50%的比例,与宋美英分割财产。在陈凛提出的50%中重点包括其母张芷与陈逸飞之间的一笔债务。双方没有达成协议,陈逸飞遗产大战由此开始。


第四:无法避债

继承中债税优先。如果欠了外债2000万,有房产2000万,怎么继承呢?就不用继承了,先还债。


《继承法》第三十三条:继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。


《继承法》第三十四条:执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。


第五:无法避税(遗产税)

按照《遗产税草案》,最高遗产税率50%。假设房产2000万,现金1000万,遗净额为3000万,则需要缴纳的遗产税为1034万。本例还可以,现金1000万留着正好交遗产税。


120*20%-5=19万
300*30%-25=65万
500*40%-75=125万
2000*50%-175=825万
合计19+65+125+825=1034万


(公式:应纳税遗产净额*税率-速算扣除数=应缴税款

 

 

以上是房产作为财富继承工具的五大缺陷。而温州土地出让金一事则是雪上加霜。是不是按照温州模式全国推广?不确定。土地出让金会不会取消?也许。温州土地出让金一事最大的警示是“远期的政策会带来财富传承风险”。政策的走向,即使是第一流的经济学家,也不知道。财富传承,恰恰是远期的事情。不能把确定的传承,交给不确定的政策。

 

五大缺陷加一个不确定的政策,使房产成为最危险的财富传承方式,没有之一。


知名财富传承律师陈凯律师认为:房产、股权,只能是财富的一种表现形式,不可能成为财富传承的工具中国人喜欢购置房产,甚至近年来不少人去海外购置房产,从投资的角度无可厚非,但其中带来遗产税等各种新的风险应当采取财富管理工具加以防范。应当认真分析财富的特点,明确财富传承需求后,运用遗嘱、保险、家族信托等各类工具的长处,避免短处,才能做好财富传承规划。